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學者:單靠共有產權房無法解決樓市內在難題

來源:經濟觀察報時間:2017-08-29 14:00:06

日前,北京市住建委會同市發改委、財政局等部門聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,隨后北京市住建委明確表示共有產權房屬于產權類住房,可按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜。這是在明確住房的居住屬性背景下全國首次公開推出共有產權房管理辦法,對解決夾心層特別是剛參加工作的青年人和中等收入階層住房問題具有重大意義,是房地產長效機制的重要組成部分,其實踐的經驗預計未來將陸續在全國范圍內推廣。

事實上,此次北京推出的共有產權住房是2013年推出的自住型商品房的“加強版”,最大的不同點是不再硬性規定政府與購房者產權比例,而是參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。這點有助于提高共有產權房產權比例的靈活性,使共有產權房能在區位優勢更好的地段建設,加大讓渡共有產權房的使用權力度。同時,此次公布的共有產權房對申請人資格、政府產權代持單位、共有產權房出租收益及退出等都進行了嚴格規定,目前看基本做到了定向發力,充分發揮住房的居住屬性,將資本屬性降至最低,并堵住了以往通過收入水平和戶籍等條件申請經濟適用房導致的高收入階層住經濟適用房的漏洞。

回看自住型商品房在北京推廣的四年,雖供應量有限但效果也比較明顯,身邊很多“剛需”只要一有自住房項目就去申請,如果不苛求地段,申請幾次下來基本都可中簽選房,而且由于其具有政府產權性質,基本不存在名下有多套房仍申請的案例。據統計,截止2017年6月,北京市累計實現自住型商品房供地7.55萬套,已銷售6.04萬套,自住型商品房累計銷售套數約占北京近三年新建住宅成交量的18%。從實施效果看,自住型商品房具備升級為共有產權房的條件。

未來共有產權房供地預計將顯著增加,而且優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域。北京市公布的數據顯示,未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃,保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套,租賃住房50萬套;產權類住房中,商品住房約占70%;商品住房中,共有產權房和中小套型商品住房約占70%,接近50萬套,這一供地水平將明顯大于自住型商品房的供應量。

綜上,共有產權房通過共有產權的制度設計,已基本實現對中低收入階層的定向發力,相對于經濟適用房來講屬政策的巨大進步,其對抑制樓市投機炒作具有重大作用,但未來供給量提升會影響地方財政收入。站在房地產作為經濟運行的重要媒介的今天來講,單靠共有產權房顯然無法解決樓市深度頑疾,仍需房地產長效機制有序推進。具體來講,一是需要逐漸改革土地供給機制,開辟更多的土地供給如集體用地用于建設保障類住房;二是構建持續抑制居民投機購房和房企高杠桿拿地的金融機制;三是進行財稅體制改革,逐步捋順地方財權與事權,出臺針對多套房家庭的房產稅彌補地方因土地出讓金下降導致的財政收入下降。

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